Consecuencias del impago del préstamo hipotecario: ¿Perdere la vivienda?

¿Qué le puede ocurrir si deja de pagar su préstamo hipotecario?

En España el deudor responde con la totalidad de sus bienes presentes y futuros, por lo que si el acreedor con la ejecución y venta del bien hipotecado no obtiene el importe total correspondiente a la deuda pendiente de pago –lo más probable dada la situación y previsible evolución del precio de la viviendas-, el deudor continuará obligado a satisfacer la cantidad restante más los correspondientes intereses.

Es decir, que aparte de perder la cantidad que pagó al comprar el inmueble y la vivienda, seguirá respondiendo del resto de la deuda con el patrimonio futuro que tuviera durante toda su vida.

Algunos particulares se han planteado la posibilidad de declararse “en quiebra”. Una posibilidad dentro del llamado “Concurso de Acreedores”.

La verdad, es qué, en absoluto, es una solución recomendable. Como consecuencia, básicamente, de dos importantísimas consecuencias, que se deben conocer al respecto.

Una característica fundamental del Derecho español en esta materia, es que se trata de un “Sistema de obligación universal”. Como he señalado, el deudor, “responde con sus bienes presentes y futuros”.

Si un particular promueve como deudor el llamado Concurso de Acreedores, tras el correspondiente procedimiento legal puede el Juez dictar el Convenio que contemplará una de las dos situaciones siguientes:

a) Situación de “iliquidez”: no puede pagar el deudor que se declara en “suspensión de pagos”, por lo que se acuerda un retraso en los pagos, estableciéndose un nuevo “plan de pagos futuro”, donde cabría, incluso si se ha llegado al acuerdo con los acreedores, una posible “quita” de parte de la deuda”.

b) Situación de “insolvencia”: es la “quiebra” del deudor, donde se decide “la ejecución de los bienes”, fijándose, como determina la Ley, un orden de prelación de los créditos para el cobro. En el caso del crédito hipotecario, tiene “privilegio” o prevalencia, incluso podría no entrar en el orden anterior.

Ejecutados los bienes del deudor (uno de ellos la vivienda que adquirió en parte con un préstamo hipotecario) si por su venta o subasta se obtiene una cantidad inferior a las deuda, seguirá debiendo el “insolvente” durante toda su vida –“se responde con los bienes presentes y futuros”- el principal de la deuda que reste, más los correspondientes intereses.

Veamos el ejemplo de un particular que obtuvo un préstamo hipotecario de 300.000 euros, del que ha pagado sólo 50.000 euros, y que se declara “insolvente”. Una vez ejecutada (vendida o subastada) la vivienda en cuestión, si, como consecuencia de de la situación del mercado, pongamos que se vende la vivienda por 200.000 euros, seguirá debiendo al banco 50.000 euros más los correspondientes intereses.

Cómo verá, aparte de perder la cantidad que pagó al comprar el inmueble y la vivienda, continuará respondiendo del resto de la deuda con el patrimonio futuro durante toda su vida hasta que amortice su deuda.

Si el deudor a lo largo de su vida, viniese a “mejor fortuna”, responderá en ese momento de la totalidad de sus deudas.

Las pérdidas son, exactamente, las mismas que habría sufrido en caso de no declararse insolvente, y el banco hubiese ejecutado, directamente, la hipoteca sobre la vivienda. Desde luego, le deseo que usted no se encuentre en esa dramática situación. Si fuera así, por encima de todo, procure atender al pago de sus cuotas del préstamo.